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粵港澳大灣區樓市的北上資金 港人置業新選擇


  “很多香港人都會來這里買建材以及裝飾品?!痹谏钲诹_湖區的筍崗藝展中心,證券時報記者見到從香港來這邊采購的陳先生。

  在筍崗片區,遍布著大大小小的建材家居市場,也是深圳最有名的工藝美術集聚區。記者向多家店商詢問得知,這里的零售業務幾乎有一半來自香港的客戶,這邊的建材和裝飾品價格遠遠低于香港。

  可以說,建材裝飾與房地產行業息息相關?!昂芏嗯笥堰^來這邊采購不是為了香港的房子,而是在深圳、中山等地的房子?!标愊壬嬖V記者,“特別是一些租金回報率比較高的地方,以租金反補低息成為不少香港投資者投資大灣區樓市的做法?!?/p>

  無獨有偶,近段時間以來大灣區內多個城市似乎都放寬港澳居民購房的條件。即使是在香港背負按揭房貸的人,也在尋找機會進軍大灣區樓市。

  限購政策放寬?

  其實,香港的高房價已經是不爭的事實。美聯物業公布的香港房價走勢圖顯示,今年4月以實用面積計算的平均呎價為13210港元,環比上升2.6%??梢哉f,香港樓市今年開春之后呈現持續回暖之勢。

  近段時間以來,大灣區內多個城市相繼傳來局部放寬樓市限購的消息,特別是針港澳居民購房的限制,讓“北上置業”再度成為市場關注的焦點。

  2017年4月,珠海啟動最嚴限購,此前的限購政策是將全市范圍內全部戶型住房均納入限購范圍,非本市戶籍需連續繳納5年及以上個人所得稅證明或社保。而在近日市場傳出消息,非戶籍人士(非人才)在珠海大橋以西、高新區購買一手住宅將無社保要求,購買香洲區(不含洪灣一體化區域)一手住宅需要3年社保,橫琴新區需5年社保,且限購一套。同時,珠海大橋西、東各允許港澳居民購買一套一手住宅。珠海的斗門、金灣片區針對外地客戶在珠海首套房的購買資格也有所松動。

  而在中山,市場消息指出港澳客戶購房資格新增兩個購房通道:提供半年社?;騻€稅憑證加在職證明;如屬于自主創業,需提供中山注冊的營業執照復印件、法定代表人身份證復印件蓋公章,加工商機讀資料,如不是法定代表人的,提供資料證明其是該企業的股東之一,但其他人員購房限購政策不變。

  近日,廣州正式出臺《發揮廣州國家中心城市優勢作用支持港澳青年來穗發展行動計劃》,全方位支持港澳青年在穗學習、實習、交流、就業、創業、生活等?!缎袆佑媱潯芬蔡岢隽艘幌盗兄С指郯那嗄陙硭氚l展的舉措, 其中包括符合條件人才補貼免征個稅、籌建港澳人才公寓等諸多政策利好。

  利率遠低于內地

  雖然“北上置業”不是一個新的現象,但在當下卻似乎有了新的變化。在粵港澳大灣區內,深圳的房價相對較高,隨著高鐵、港珠澳大橋的開通,港人北上置業有了新選擇和“另類”的方式。

  “最近很多朋友都去珠海、中山等地看房,其中一些人在香港還背著房貸,他們通過抵押或加按香港房產的方式套取現金貸款?!标愊壬嬖V記者,“香港的房子價格較高,加按香港房產套取的現金貸款基本足夠在珠海、中山等地一次性付款買房?!庇浾呦蛳愀鄣?span id="bk_475">銀行進行咨詢,以香港銀行同業拆息計的住宅按揭利率(H按)封頂息率為2.37%左右,加按的利率有所上浮,但仍遠遠低于內地的購房按揭貸款利率。

  公開信息顯示,2014年香港金融管理局取消人民幣兌換限制,香港本地市民不受制于2萬元人民幣的兌換上限。不過,從香港銀行匯港元至內地銀行仍受到外匯管制要求,只有持香港身份證的居民在內地開戶,才能接受從香港發起的人民幣匯款申請。有銀行工作人員告訴記者,目前每日匯款限額是8萬元,暫時還沒有收到總額限制的通知,收款人和匯款人必須是同一人。陳先生告訴記者,有一些人采取“螞蟻搬家”的做法,甚至是港版微信的跨境匯款的方式。

  只是,粵港澳大灣區城市的房產租金回報率并不高。諸葛找房數據研究中心提供的數據顯示,截至今年第23周,惠州和佛山的租金回報率為2.31%和2.05%,廣州、深圳、中山、珠海、東莞等城市的租金回報率都低于2%。不過,記者采訪多位已經在內地置業的香港居民,在他們看來像深圳這樣的城市房產租金回報率偏低,但升值前景尚存。

  4月發布的克而瑞珠海市調研報告指出,依據渠道分銷強度、房價高低等因素,客群分布略有不同,總體呈現出開辟渠道越廣,項目報價越低,投資客比例越大。具體來看,譬如售價斗門區域的海倫堡·湖心里項目報價在每平方米15500至16000元,外地客戶占比60%至70%,港澳客占比約5%,本地客群占比30%左右;同區域的時代中央公園因啟動港澳渠道,港澳地區客戶占比可達約20%。

  美聯物業則表示,依據該公司在深圳地區的數據統計,香港人“北上置業”的占比為4%左右。而在惠州大亞灣片區,多位中介人員告訴記者,在去年前來大亞灣購房的客戶當中,深圳客的比例較以往有所降低,外地客則成了主力,甚至包括許多來自香港的客戶。市場好的時候,很多項目的香港客戶占比超過10%。

  美聯物業全國研究中心經理張添鳴表示,相關城市的購房條件放寬會帶來一定的積極影響,短期內的成交量會有小幅度增加,后期大灣區的快速發展將吸引更多的港人北上置業。北上置業的區域也會更加集中在珠海和中山,這些城市吸引力更大,受歡迎程度更高。

  只是,大多數粵港澳大灣區內的城市都有不同程度的限售條件,港澳居民購房后再轉手,也只能遵循當地的樓市調控,這或許是投資客該著重考慮的事。

(文章來源:證券時報)


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